Rigenerazione urbana del Lazio

Il 18 luglio 2017 è stata pubblicata sul Bollettino Ufficiale della Regione Lazio, la Legge per la rigenerazione urbana e il recupero edilizio.
Ecco tutte le novità sugli ampliamenti, cambi di destinazione d’uso, miglioramento sismico, efficientamento energetico e recupero edilizio.
In basso trovate i link attraverso i quali scaricare la legge e la circolare esplicativa.


FINALITA’ DELLA LEGGE
– Incentivare la rigenerazione urbana e la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente;
– Favorire il recupero delle periferie;
– Riqualificazione delle aree urbane degradate e delle aree produttive;
– Aumentare la sicurezza degli edifici esistenti mediante interventi di adeguamento sismico;
– Favorire il miglioramento della qualità ambientale ed architettonica promuovendo la bioedilizia;
– Limitazione del consumo di suolo;
– Promuovere e tutelare l’attività agricola, il paesaggio e l’amiente;
– Promuovere lo sviluppo del verde urbano.

AMBITI DI APPLICAZIONE
Gli interventi sono consentiti nelle porzioni di territorio urbanizzate su edifici legittimamente realizzati o per i quali sia stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio in sanatoria.
Le disposizioni di cui alla presente legge non si applicano:
– nelle aree sottoposte a vincolo di inedificabilità assoluta, ad eccezione degli interventi che comportino la delocalizzazione al di fuori di dette aree;
– nelle aree naturali protette, ad esclusione delle zone individuate come paesaggio degli insediamenti urbani dal Piano territoriale paesistico regionale(PTPR);
– nelle zone omogenee E, ad esclusione delle zone individuate come paesaggio degli insediamenti urbani e paesaggio degli insediamenti in evoluzione dal PTPR;

PROGRAMMI DI RIGENERAZIONE URBANA
Sono consentiti nelle porzioni di territorio urbanizzate (esclusi i centri storici), anche attraverso il coinvolgimento di soggetti pubblici e su proposte dei privati, programmi di rigenerazione urbana per riqualificare contesti urbani degradati e per recuperare complessi edilizi ed edifici dismessi; inclusi i programmi volti a potenziare la mobilità sostenibile, a favorire l’insediamento di attività di agricoltura urbana e al conseguimento dell’autonomia energetica basato anche sulle fonti rinnovabili.
La realizzazione dei programmi è subordinata all’esistenza, adeguamento o realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria.
Sono previste premialità per il rinnovo del patrimonio edilizio esistente, per la realizzazione di opere pubbliche e/o per cessioni di aree aggiuntive fino al 35 per cento della superficie lorda esistente;
Tali premialità verranno aumentate del 5 per cento nel caso in cui la superficie di suolo coperta esistente sia ridotta di almeno il 15 per cento a favore della superficie permeabile.
Al fine di promuovere la qualità urbanistica, edilizia ed architettonica del programma di rigenerazione urbana, le premialità verranno aumentate di un ulteriore 5 per cento nel caso in cui gli interventi previsti dallo stesso programma siano realizzati mediante la procedura del concorso di progettazione.
Per le finalità di sostenibilità ambientale si applicano le disposizioni della legge regionale 27 maggio 2008, n. 6 e del Protocollo ITACA Regione Lazio.
I programmi di rigenerazione devono prevedere, nella misura minima del 30 per cento, l’utilizzo di materiali di recupero derivanti dalle demolizioni di opere e manufatti di edilizia civile.

AMBITI TERRITORIALI DI RIQUALIFICAZIONE E RECUPERO EDILIZIO
I comuni, anche su proposta dei privati, individuano ambiti territoriali urbani nei quali, sono consentiti, interventi di ristrutturazione edilizia e urbanistica o interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici esistenti con il riconoscimento di una volumetria o di una superficie lorda aggiuntive rispetto a quelle preesistenti nella misura massima del 30 per cento.
E’ consentito il mutamento delle destinazioni d’uso degli edifici tra le destinazioni previste dallo strumento urbanistico generale vigente ovvero il mutamento delle destinazioni d’uso tra quelle compatibili o complementari all’interno delle categorie funzionali, con il divieto di mutamento delle destinazioni d’uso finalizzato all’apertura delle medie e grandi strutture di vendita.
Sono definite tra loro compatibili o complementari le destinazioni d’uso individuate all’interno delle seguenti categorie funzionali:
a) residenziale, turistico ricettivo, direzionale, servizi e commerciale limitatamente agli esercizi di vicinato;
b) produttivo, direzionale, servizi e commerciale limitatamente alle medie e grandi strutture di vendita.
Gli interventi non si applicano nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR.
Anche in questo caso le premialità sono aumentate del 5 per cento nel caso in cui gli interventi siano realizzati mediante la procedura del concorso di progettazione.

DISPOSIZIONI PER IL CAMBIO DI DESTINAZIONE DEGLI EDIFICI
I comuni, con apposita deliberazione di consiglio comunale, possono prevedere l’ammissibilità di interventi di ristrutturazione edilizia, compresa la demolizione e ricostruzione, di singoli edifici aventi una superficie lorda complessiva fino ad un massimo di 10.000 mq, con mutamento della destinazione d’uso tra le categorie funzionali individuate all’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001 con esclusione di quella rurale.
Gli interventi non possono prevedere l’apertura di medie e grandi strutture di vendita.
Nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR e nelle zone omogenee D, i comuni possono limitare gli interventi previsti.
Nelle more dell’approvazione della deliberazione del consiglio comunale e comunque non oltre dodici mesi dall’entrata in vigore della presente legge, le disposizioni si applicano agli edifici esistenti legittimi o legittimati purché non ricadenti:
a) nell’ambito di consorzi industriali e di piani degli insediamenti produttivi;
b) all’interno delle zone omogenee D
Nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR, le disposizioni si applicano previa autorizzazione della giunta comunale.

INTERVENTI PER IL MIGLIORAMENTO SISMICO E PER L’EFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
Al fine di incentivare gli interventi di miglioramento sismico e di efficientamento energetico degli edifici esistenti i comuni, con deliberazione di consiglio comunale, possono prevedere la possibilità di realizzare interventi di ampliamento del 20 per cento della volumetria o della superficie utile esistente degli edifici a destinazione residenziale, per un incremento massimo di 70 mq di superficie.
Nel caso in cui gli edifici rispettino quanto previsto dalle norme tecniche per le costruzioni, gli ampliamenti di cui al presente articolo sono consentiti con il solo efficientamento energetico dell’edificio che genera l’ampliamento.
Gli ampliamenti sono consentiti anche con aumento delle unità immobiliari e si realizzano in adiacenza o in aderenza rispetto al corpo di fabbrica, (ove ciò non risulti possibile oppure comprometta l’armonia estetica del fabbricato esistente, può essere autorizzata la costruzione di un corpo edilizio separato), nel rispetto delle altezze e delle distanze previste dalla legislazione vigente, nel rispetto di quanto previsto per gli interventi di miglioramento sismico sugli edifici esistenti dalle norme tecniche per le costruzioni.
Le premialità non si sommano con gli ampliamenti eventualmente consentiti sui medesimi edifici dalla presente legge, nonché con quelli previsti o già realizzati in applicazione di altre norme regionali o degli strumenti urbanistici vigenti.
Le disposizioni non si applicano nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR.
Nei comuni della Regione individuati dall’Allegato 1 del decreto-legge 17 ottobre 2016, n. 189, gli interventi di ampliamento mediante la realizzazione di un corpo edilizio separato possono essere autorizzati anche in altro lotto nella disponibilità del richiedente purché sito nello stesso territorio comunale su cui insiste l’edificio e non ricadente in zona omogenea E, ad eccezione di quelle in cui sia comprovata l’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria.

INTERVENTI DIRETTI
Sono sempre consentiti interventi di ristrutturazione edilizia o interventi di demolizione e ricostruzione con incremento fino a un massimo del 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente ad eccezione degli edifici produttivi per i quali l’incremento massimo consentito non può superare il 10 per cento della superficie coperta.
Oltre al mantenimento della destinazione d’uso in essere, sono consentiti i cambi di destinazione d’uso nel rispetto delle destinazioni d’uso previste dagli strumenti urbanistici generali vigenti e i cambi all’interno della stessa categoria funzionale.
Al fine di tutelare la funzione degli immobili già destinati alle attività cinematografiche e a centri culturali polifunzionali, di agevolare le azioni finalizzate alla riattivazione e alla rifunzionalizzazione di sale cinematografiche e centri culturali polifunzionali chiusi o dismessi, di realizzare nuove sale per l’esercizio cinematografico e nuovi centri culturali polifunzionali e i servizi connessi, di realizzare interventi per la ristrutturazione e l’adeguamento strutturale e tecnologico delle sale, sono consentiti:
a) interventi di ristrutturazione edilizia o di demolizione e ricostruzione con un incremento della volumetria o della superficie lorda esistente fino a un massimo del 20 per cento degli edifici esistenti;
b) interventi per il recupero di volumi e delle superfici accessorie e pertinenziali degli edifici esistenti.
All’interno di teatri, sale cinematografiche e centri culturali polifunzionali esistenti, sono altresì consentiti, anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti comunali vigenti o adottati, cambi di destinazione d’uso fino ad un massimo del 30 per cento delle superfici preesistenti per l’apertura di attività commerciali, artigianali ed a servizi.
Le disposizioni di cui al presente articolo non possono riferirsi ad edifici siti nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR.

INTERVENTI DA ATTUARSI CON IL PERMESSO DI COSTRUIRE CONVENZIONATO
Per l’attuazione degli interventi di cui alla presente legge è consentita, la realizzazione a scomputo delle opere pubbliche derivanti dalla trasformazione e la eventuale cessione delle aree per gli standard urbanistici.
Nel caso in cui l’intervento comprenda più edifici, il permesso di costruire convenzionato viene rilasciato sulla base di un progetto unitario, nell’ambito del quale può essere prevista la redistribuzione all’interno del perimetro di intervento della volumetria e delle premialità di ogni singolo edificio.

DOTAZIONI TERRITORIALI E DISPOSIZIONI COMUNI
Gli interventi di cui agli articoli 3, 4, 6 e 7, nel caso prevedano un aumento del carico urbanistico derivante o dall’incremento volumetrico o dal cambio della destinazione d’uso degli immobili, devono prevedere la cessione all’amministrazione di aree per gli standard urbanistici.
Qualora sia comprovata l’impossibilità di cedere le aree per gli standard urbanistici, gli stessi possono essere monetizzati.
L’attuazione degli interventi di cui agli articoli 3, 4, 6 e 7 è subordinata all’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria, ovvero al loro adeguamento e/o realizzazione, nonché, per gli interventi di demolizione e ricostruzione diversi dalla ristrutturazione edilizia, alla dotazione di parcheggi.
Per la ricostruzione degli edifici demoliti è consentito il mantenimento delle distanze preesistenti con l’eventuale modifica delle stesse nel rispetto della distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate, nonché la deroga, alle densità fondiarie e alle altezze massime consentite. Tali deroghe sono consentite esclusivamente per la realizzazione delle premialità e degli incrementi previsti dalla presente legge.
Per l’attuazione della presente legge la consistenza edilizia degli edifici esistenti in termini di superficie o di volume è costituita dai parametri edilizi posti a base del titolo abilitativo originario.
Per gli edifici condonati, la consistenza edilizia della preesistenza è calcolata, in relazione allo stato di fatto dell’edificio, mediante perizia giurata o relazione asseverata di un tecnico abilitato di conversione della superficie netta in superficie lorda.
Le premialità di cui alla presente legge si applicano una sola volta e non sono cumulabili tra loro e con quelle previste da altre leggi regionali e statali.

INTERVENTI DI RIORDINO FUNZIONALE DEI MANUFATTI RICADENTI NELLE AREE DEMANIALI MARITTIME E LACUALI
Ai fini della valorizzazione e del miglioramento per l’utilizzo e la fruizione dei territori costieri, ai titolari di concessione demaniale marittima per le finalità turistiche e ricreative, è consentito il riordino funzionale dei manufatti esistenti, legittimi o legittimati, previa verifica degli uffici comunali competenti e autorizzazione dell’ente titolare del bene demaniale, con l’obbligo del rispetto dei contenuti del PTPR e previa autorizzazione ai sensi dell’articolo 146 del d.lgs. 42/2004.
Gli interventi di riordino sono consentiti previo ottenimento del titolo abilitativo edilizio di cui al d.p.r. 380/2001, munito di tutte le necessarie autorizzazioni, e consistono nella ristrutturazione edilizia, anche con demolizione e ricostruzione a parità di volume o di superficie lorda, con la possibilità di ridistribuire all’interno dell’area di intervento i manufatti esistenti e prevedere la loro rifunzionalizzazione ai sensi della l.r. 13/2007 e del relativo regolamento regionale 12 agosto 2016, n. 19.
Le disposizioni si applicano anche ai manufatti esistenti legittimi o legittimati ricadenti nelle aree del demanio lacuale a condizione che i titolari siano in possesso di regolare concessione demaniale.

RECUPERO AI FINI ABITATIVI DEI SOTTOTETTI ESISTENTI
La legge per il recupero dei sottotetti (LR 13/2009) può essere applicata a quelli ultimati al 1° giugno 2017 (precedentemente 31 dicembre 2013).